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作者 | 肖漫
出品 | 雷鋒網產業組
一場房地產巨頭的求變征戰，正悄然開啟。
近年來，在限價限購、“房住不炒”以及三道紅線的調控政策下，房地產企業競相加快轉型升級的步伐。
一方面，房地產市場增量已逐漸見頂，房地產上亟需在存量市場尋求第二增長曲線和新的利潤增長點，而隨著消費升級帶來的場景化需求，智能家居、智慧社區、智慧物業等成為產品賣點溢價的重要因素。
另一方面，科技巨頭們也紛紛瞄向智慧地產入口，進擊了房企巨頭的領地。而站在地產商的立場上，當智慧地產的風口到來時，地產企業顯然不愿為他人做嫁衣。
從“賣房子”到“賣空間”再到“賣生活態度”，住宅的智能化正成為房企業務增長的新突破口。
根據克爾瑞機構發布數據，截至 2020 年底，TOP50 房企已全部涉足全屋智能領域。不僅如此，在剛剛過去的 2020 年，TOP50 房企精裝修交付中，全屋智能配套率高達 82.2%。
不過，雖然住宅智能化是房企轉型大方向，但從業務模式來看，家居行業與地產行業之間仍存在著較大的差異，現階段，多數房企主要還是以“軟件+硬件+平臺+服務”為思路或自研、或合作。
從長遠來看，房企紛紛轉型智慧化住宅建設，與家居市場潛力也不無關系。前瞻產業研究院數據顯示，2021 年中國智能家居市場規模將達到 4369 億元；可以說，這是一片充滿機遇的藍海市場。
從智能家居、智慧社區撕開一道口子，進而覆蓋智慧物業，再擴大至智慧城市，從“家”到“城”，由點到面進行覆蓋和資源整合，從而形成生態協同，這無異是一塊前所未有的金礦。地產巨頭們不想錯過，也不愿被落下。
那么，地產巨頭是以何種方式沖進這塊領地“掘金”？
對此，雷鋒網從智能家居、智慧社區、智慧物業等多個方面，梳理了 10+ 家地產公司的布局與現狀。
2021 年 1 月 23 日，恒大高科技集團全資子公司“星絡家居云物聯科技有限公司”召開首場產品發布會，正式對外發布了包括包括家居電腦、小星 AI 智能管家在內的“超級空間 1.0”全屋智能家居產品。
值得注意的是，星絡研發的智能家居的連接和控制系統覆蓋了影音娛樂、智能照明、智能晾曬、智能看護、家居安防和健康服務等多個場景，并與 205 個品牌完成了 302 個品類，共計 1137 個家電型號的深度連接。
此外，據雷鋒網了解，星絡家居“超級空間 2.0”也已進入最后的測試階段。
在戰略合作方面，星絡已經與索菲亞、東鵬、新明珠、中深裝飾等達成戰略合作，截至 2021 年 1 月，星絡家居已接入 1137 個型號的單品。
恒大星絡家居宣布，計劃兩年內在全國建立 500 家品牌旗艦店并招募 2000 位城市合伙人，輻射各個行業領域和地域。未來，恒大星絡家居將投入 3.8 億元用于全國 500 家旗艦店的裝修、上樣等。
恒大不僅加大了自主研發投入，為了進一步加速對智能家居行業的布局，還通過對外投資及合作方式進行深度優化，諸如：
2019 年 11 月，恒大投資歐瑞博 Pre-IPO 輪戰略融資。
2020 年 11 月，恒大高科技集團與智能家居廠商綠米聯創成立合資子公司——深圳聯恒智控科技有限公司，宣稱要打造物聯網時代 B2B 平臺級領軍企業。
2021 年 2 月，恒大高科技集團宣布戰略投資杭州控客，后者為全屋智能家居產品和系統提供商，投資旨在整合控客智能產品及恒大產業鏈優勢，深度布局全屋智能領域。
物業方面，2020 年 12 月 2 日，恒大物業登陸 A 股市場。上市之初，恒大物業就宣布，將通過科技賦能，實現由傳統物業公司向科技型服務公司升級。
截止 2021 年 3 月，恒大物業已擁有一支 150 余人的頂尖技術團隊，擁有相關專利 180 余項。同時，恒大與騰訊、阿里、商湯等科技及安防行業龍頭企業合作，打造了標準化智慧運營體系。
截至 2020 年 6 月 30 日，恒大物業總在管面積約 2.54 億平方米，管理 716 個物業項目。總簽約面積約 5.13 億平方米，為 1354 個項目提供物業服務。
2019 年初，碧桂園將公司戰略定位升級為“為全世界創造美好生活產品的高科技綜合性企業”，轉型之下，碧桂園目前已成立/投資共有 20 個科技公司，涉及范圍從機器人研發、智慧建造、智慧社區、智慧營銷等九個方面。
在物聯網方面，碧桂園最早的技術布局開始于 2015 年。彼時，碧桂園服務就已搭建技術平臺，嘗試云-邊-端的整體物聯網架構的建設，并逐步建立起基于設備端的傳感器和一線應用能力。
到了 2018 年，碧桂園完成了碧桂園碧合平臺的開發，并在潼湖科技小鎮上線。據了解，碧合開放平臺主要包括四部分——物聯網平臺、互聯網平臺、支付平臺和大數據平臺。
而后，在這樣的戰略定位下，為了推動 AI 與社區場景的結合，先是攜手騰訊打造“AI+服務”社區，在智慧物業、智慧社區、物聯網創新實驗室、大數據與云服務等方面展開合作；而后在 2019 年 3 月與海康威視聯合成立了“AI 聯合創新實驗室”，并發布邊緣端產品“AI 鳳凰魔盒”，推動了 AI 與社區場景的融合。
通過與騰訊、海康威視等跨行業科技巨頭開展戰略合作，結合自身建設的研發體系，碧桂園服務逐步打造了社區的“智慧大腦”。
2019 年 5 月，碧桂園服務推出了首個基于 AI+ 物聯的 AI 全棧解決方案產品體系，包含了云、邊、端三個結構內所有的產品，應用范圍覆蓋前臺、后臺、決策、運營四類，近 30 個場景。
智能家居方面，碧桂園相繼推出家居服務商“現代筑美家居”、家居平臺“創喜邦盛家居”、以及家居品牌“橙家”，直接進軍家居市場。
不僅如此，碧桂園還通過頻頻加碼建材家居領域，涉足衛浴、廚柜、瓷磚、家具、地板、衣柜、淋浴房等，加速整合全產業鏈。
有了前期的布局， 2021 新產品系的發布會上，面向“星、府、云、天”四大產品系列，碧桂園提供了“智能家居+智慧社區”方案。
物業方面，碧桂園服務早在 2018 年 6 月 19 日就已登陸港交所，為了契合公司戰略定位的轉型，2019 年 5 月，碧桂園服務正式從“廣東碧桂園物業服務股份有限公司”變更為“碧桂園智慧物業服務集團股份有限公司”。
此外，2020 年 11 月 26 日，基于對新時代物業服務行業的理解，碧桂園提出了“新物業”概念。
截至 2020 年 6 月 30 日，碧桂園服務合同管理總面積達 7.46 億平方米，約 5 萬人的服務團隊為近 377 萬戶業主提供社區服務，其營收同比增長 78.4%。
萬科的發展經歷了“多元化—房地產—地產相關多元化”的發展路徑，在一系列的變革以及社會環境的變化之下，萬科在 2020 年年末提出了繼“白銀時代”、“活下去”之后的第三個口號——“一根筋”的口號。
萬科董事長郁亮曾公開表示，萬科準備在房地產及圍繞居住的相關領域一根筋地發展下去，即便是撞了南墻也不會回頭。
2020 年 5 月，萬科物業披露了萬科物業社區、商企、城市空間服務“三架馬車”模型。這是萬科物業繼 2018 年發布“住宅商企 兩翼齊飛”戰略后，再次發布企業升級規劃。
伴隨著這一改變，萬科物業發展股份有限公司在 2020 年 10 月 31 日更名為“萬物云空間科技服務股份有限公司”（簡稱“萬物云”），致力于以科技推動空間服務業的數字化升級。
萬物云主要包括 Space、Tech 和 Grow 三大模塊，具體如下：
Space 模塊包含歸屬社區空間服務的“萬科物業”、“樸鄰發展”，歸屬商企空間服務的“萬物梁行”，以及歸屬城市空間服務、全國首個以城市服務為定位的全新品牌“萬物云城”；
Tech 模塊則包括“萬睿科技”、“第五空間”，分別提供軟硬件服務能力、數字運營和行業人工智能服務；
Grow 模塊的“萬物成長”是公司的孵化器，持續連接成熟企業、孵化創新企業。
據萬物云 CEO 朱保全介紹，萬物云將做成開放的平臺，Tech 模塊已經成型且具備 BPaaS（流程即服務）輸出能力與廣泛的 IoT 連接能力。
值得一提的是，改名之后，萬科還進行了一系列資本動作，包括成立由萬物云全資控股的深圳市萬科物業控股有限公司，轉讓深圳、杭州、大連、佛山、武漢、青島、西安等 30+ 家物業公司 100% 股份予深圳萬科物業控股等。
智能家居方面，萬科還通過合作、投資等形式進行深度觸達，包括與小冰合作打造人工智能“小萬”；與綠米聯創合作，提供全屋智能方案與服務等。
其中，萬科與小冰的合作打造的“小萬”已經能夠控制制如物業管理處智能終端、社區管家智能終端、電梯、水暖和常見的智能家電等近30個不同品牌的第三方智能設備，目前已在武漢、廣州、福州等城市的全屋智能中部署。
2020 年，美的置業將此前的“一主兩翼”戰略升級為“四大主航道”，即住宅開發、大服務、產業發展、和商業運營。
伴隨著戰略升級并基于自身制造業基因優勢，同時結合智能化和建筑工業化積極拓展“第二跑道”，美的置業將“智慧、健康、綠色科技人居生態鏈”作為其差異化競爭優勢，尤其在智能家居的布局上。
智能家居方面，美的置業 2014 年啟動智慧家居戰略，2015 年推出 5M 智慧健康社區理念，而后陸續成立了設計院和美家智能科技公司。截至 2019 年 7 月，美的置業智慧家居已在全國落地 40 城、交付 3 萬套。
圍繞“智慧家居”的構建，美的置業在 2019 年成立了美的置業智慧生活研究院，打造了美的超級大腦 X Brain 。
據官方介紹，美的超級大腦 X Brain 集五大中心于一體：信息中心、認知中心、交互中心、記憶中心和決策中心，能自動記憶家庭成員的行為習慣，根據環境狀況自動決策，分析家庭狀態從而做出調整。
智慧社區方面，除了美的置業智慧生活研究院的自主研發，美的置業還通過整合互聯網廠商優勢技術能力打造智慧社區方案。
2020 年 3 月 19 日，美的置業聯合阿里云重磅發布了首個 AI 社區大腦，通過 IoT、云計算、人工智能、大數據等技術，打通社區智能化與家居智能化，展現了智能無感通行、AI 智慧眼、未戴口罩識別、區域入侵監測等十大“黑科技”。
另外，美的置業與華為合作打造智能居家安全場景，包括老年人跌倒檢測、發病求助、入室劫持、火災及煙霧檢測；以 1.2 億收購歐瑞博 15%股權，發展智慧社區及智慧家居等。
不僅如此，在與歐瑞博的合作上，美的置業間接全資附屬公司“佛山市順德區美家智能科技管理服務有限公司”與歐瑞博科技成立了實體公司，前者將能夠適用歐瑞博的授權技術，豐富智慧家居產品。
據美的置業透露，自 2020 年起，所有新拿地項目都將具備 AI 社區功能。
物業方面，美的物業早在 2000 年就已成立，于 2016 年 11 月掛牌新三板。
2020 年 7 月 24 日，美的物業宣布更名為“鉑美物業”，并調整了經營范圍，擬剔除酒店管理、房地產中介服務等業務。
對此，美的物業內部人士稱，經過系統梳理后，公司決定理順橫向管控和縱向業務線條，調整的其核心邏輯在于回歸服務。
在 2019 年業績發布會上，世茂集團董事局副主席、總裁許世壇公布了世茂“大飛機戰略”——即以住宅開發為主，以商業運營、酒店經營、物業管理及金融為堅實“雙翼”；以高科技、醫療、教育、養老、文化等投資為平衡發展的“尾翼”。
其中，世茂服務為“大飛機戰略”的“雙翼”業務之一，前身為“世茂物業”成立于 2005 年，在 2019 年 8 月 5 日更名為世茂服務，為世茂集團旗下全資子公司。2020 年 10 月，世茂服務在香港聯合交易所成功掛牌上市。
在智慧社區的構建上，世茂服務既打造了自家的“世茂物聯”平臺，自研“OCEAN X 深藍服務系統”及“OCEAN OS 深藍管理系統”，也通過與科技頭部企業合作輸出智慧化解決方案。
公開資料顯示，以世茂物聯為平臺，世茂服務已經與商湯科技、云知聲、阿里云、海爾智家、海康威視達成合作，構建以場景為中心，以"產品供應鏈"到"消費需求鏈"應用落地為目標的"物-云-生態系統"平臺邏輯。
目前，世茂智慧家居解決方案已先后在廣州世茂天鵝灣、廣州世茂天越、杭州世茂泰禾中央廣場、昆明世茂璀璨臻越等世茂社區中落地。
2018 年 9 月，保利地產提出“不動產生態發展平臺”的戰略定位，“一主兩翼”發展戰略升級為“以不動產投資開發為主、以綜合服務與不動產金融為翼”。
在大戰略的基調下，保利地產控股子公司保利物業在 2019 年發布了大物業戰略，以“大物業、小場景、新商業、數字驅動”作為戰略路徑，保利物業邁入“大物業時代”。
保利物業從兩方面進行布局，一方面拓展住宅物業、商業物業、辦公物業等多元化物業服務產品結構；另一方面，由基礎物業服務拓展到社區增值服務，滿足業主多樣化個性需求。
“基于大物業的全域化、全場景視角，智慧社區建設已經融入到智慧城市建設之中。”保利物業總經理吳蘭玉曾公開說道。
事實上，保利物業在智慧社區上的建設，早于大物業戰略的的提出。
面向智慧社區，保利物業選擇自主研發主數據平臺的方式——通過建立芯智慧社區云平臺，解決信息的統一連接問題，再通過從外面采購系統和軟件的形式，完善平臺的建設。從而根據業務的情況，不斷將數據進行拆分組合，形成新的數據倉庫。
另外，在智能家居方面，保利近年來也是動作頻頻。
早在 2018 年，保利資本 1.5 億元戰略投資上海紫光樂聯物聯網科技有限公司，成為第二大股東，后者為物聯網型無線全屋智能家居系統的研發、制造和銷售的專業廠商。
值得一提的是，UIOT 超級智慧家正是紫光樂聯研發的全屋無線智能家居系統品牌。
2018 年 10 月 12 日，綠地集團官方宣布戰略重組，將過去的“一主三大”調整為“三大變革+三大產業”戰略，重組成立的“三大產業集團”包括綠地大基建集團、綠地商貿集團、綠地酒店旅游集團。
其中，面向住宅產品，綠地集團提出了"綠健百科"的產品體系，即綠色環保，健康醫養，技術持久，科技智能。
綠地控股集團總建筑師戎武杰曾指出，綠地不是科技企業，而是為科技技術運用的平臺。綠地集團的科技戰略是要做科技在地產領域的創新和落地的平臺。
在智能地產方面，綠地先后與華為、中興通訊、阿里巴巴達成合作，分別在 5G 技術的使用、項目拓展、大數據的“建設+運營”等方面進行技術補充，具體表現為：
2019 年 4 月 29 日，綠地控股與華為簽訂戰略合作協議，圍繞“智能+”地產全產業鏈升級，促進新一代信息技術與地產行業的融合，推動綠地打造智慧地產生態體系。
2019 年 9 月 25 日，綠地控股與中興通訊達成戰略合作，雙方將建設地產開發和人工智能的合作模式，推動 5G、云計算、大數據、物聯網等新技術與地產行業市場的融合。
2019 年 9 月 30 日，綠地控股與阿里巴巴簽署合作協議，結合阿里巴巴在云計算、物聯網、大數據、人工智能等科技能力，建設“科技+生態+地產”的合作模式，合作范圍包含項目拓展、創新園區開發、地產科技賦能、產品聯動開發（智能家居、智能商辦、智慧城鎮、聯合創新實驗室）等。
在智能家居方面，綠地與深蘭科技在 2018 年成立了合資子公司——綠地深蘭。2019年3月，綠地深蘭創立 G-Housys 智慧家居品牌，致力于提供集物聯網、云服務及智能硬件在內的的全方位智慧家居場景解決方案。
此外，2019 年 6 月 10 日，綠地控股與 AI+IoT 開發者平臺涂鴉智能正式簽署戰略合作協議。綠地控股將依靠涂鴉的平臺，對旗下地產進行從建設開發到運營管理的全產業鏈智能化升級，合作涉及智能家居、智慧社區、智慧建筑、智慧小鎮等多個方面。
截止 2020 年 4 月，綠地健康宅已在 26 個項目上落地，綠地科技宅已在 20 個項目上落地，涉及總建筑面積超 900 萬平方米。
2021 年 3 月 22 日，綠城中國對外公布了“1299”戰略體系：1 是指一個核心目標：成為全國TOP10 房企中的品質標桿； 2 是指懂客戶和懂產品這兩個戰略支點；兩個 9 則分別是指 9 大業務和 9 大能力。
據悉，除鞏固發展主力重資產業務、 做優輕資產業務，綠城將繼續擴展城市更新、康養服務、生活服務平臺、房屋 4S 等“綠城+”七大新興業務。
綠城是在 2019 年開始建造“智慧社區”，針對浙江省提的“139”未來社區頂層設計，綠城提出了「城市服務 4S 體系」。
為構建未來智慧社區，綠城搭建了社區中腦，即社區智慧平臺。
綠城中國智慧園區事業部總經理陳霄表示，在未來社區體系中，綠城理想生活集團將作為運營總包方，引入外部合作伙伴資源和集團內部資源，統籌運營線上社區中腦、線下空間， 最終搭建“政府主導、綠城運營統籌、居民自治”的未來社區。
不過，綠城并不是包攬全部，而是在不同方面尋求對應廠商達成合作。
在技術方面，綠城與華為達成合作，后者以沃土數字平臺為核心，整合 AI、視頻云、5G 等新 ICT 技術，橫向打通業務子系統，幫助綠城搭建科技底座。
IoT 方面，綠城先后與阿里、電信、移動等合作；硬件方面，綠城的合作伙伴包括海康、大華、鴻雁等。
智能家居方面，綠城在 2018 年開始與 AIoT 空間智能化解決方案提供雅觀合作，后者為綠城生活集團提供一站式智能化解決方案。
另外，物業方面，綠城早在 1998 年就已成立了綠城服務集團，并于 2016 年 7 月 12 日在香港交易所掛牌上市。
與其它房地產商不同，實地集團直接將“深耕智慧社區領域，以科技賦能地產”作為品牌定位，目前已發展為一家貫穿全生命周期智慧人居解決方案的綜合性企業。
圍繞“智慧人居生態系統”，實地地產從室內到戶外，通過智能家居、智能機器人、社區物流系統、社區商業配套的協同調度與數據互聯，建立起覆蓋健康生活、社區安防、通勤物流、智能零售、文娛教育五大應用場景服務。
實地集團最初提出構建智慧人居生態系統 SLS （Smart Life System）的戰略設想是在 2018 年。到了 2019 年 9 月，SLS 初具雛形并上線第一版，并在重慶落地全國首個全場景智慧社區。2020年10月，獨立組網的“5G 全場景智能社區”在廣州實地常春藤落地。
同年 12 月，SLS 升級至 2.0 版本，實地集團同步將智能手機、智能汽車領域的 OTA 技術和理念開創性地引入智慧人居領域，在北京發布首個 OTA 智能社區。
SLS 2.0 的架構是"1+4+N"，即 1 朵智慧云、4 大智能中臺、N 個社區智能單品和服務，其中四大智能中臺是核心，即智能物聯中臺、智能數據中臺、AI 中臺和智能應用中臺，能夠實現萬物互聯、海量社區數據融合、多模態視覺智能、戶外語音識別、跨場景全域智能五大能力。
在物流方面，實地與哈奇智能合作，推出了無人駕駛通勤車 hachi auto、智能物流機器人 hachi delight 等機器人產品。
截止 2020 年 4 月，實地集團發展智慧社區解決方案的布局，已在全國 29 城展開。
空間即服務，龍湖要做人與空間的連接。
在 2018 年 2 月的龍湖年會上，龍湖 CEO 邵明曉提出了這一概念，也由此開啟了龍湖的一系列轉型。
2018 年 6 月，龍湖地產發布公告稱更名為龍湖集團，正式拋棄地產標簽，向多元化轉型。其時龍湖集團表示，將大力重倉智慧科技，通過信息技術應用，改造優化當前的房地產空間場景，形成新的附加值和競爭力。
就在龍湖集團改名的兩個月后，龍湖物業品牌也宣布升級為龍湖智慧服務（目前尚未上市），轉型為以科技驅動的服務企業。
也正是在這一年，龍湖智慧服務開始系統性構建科技支撐體系，全面啟用“智慧服務引擎”，涵蓋“智慧運營”“智慧大腦”“智慧生活”“智慧空間”4 大平臺，涉及 20 余項科技產品，
在此基礎上，龍湖形成了智慧社區生態。
其中，集成指揮中心是智慧社區的大腦。2014 年，龍湖集成指揮中心開始建設，2019年全新升級為“龍小湖”，擁有智能語音、聲吶預警、自動外呼等功能。
“慧眼”是“智慧服務引擎”的重要組成部分。2018年“慧眼”監控平臺上線，2019年“慧眼”2.0升級迭代。“慧眼”系統是將高清監控設備用作日常園區品質的監控與管理，助力物業各項對客服務。
“小當家”員工 APP 推動系統集成。2016年，“小當家”員工 APP 移動端上線。“小當家”引入搶單模式，業主通過手機端進行即時報事后，系統直接生成工單，員工通過手機端便可搶單。
截至 2019 年年底，龍湖智慧服務已陸續將這些智能系統應用到全國 118 個城市的 1500 個社區中。
2019 年 3 月 25 日，融創中國行政總裁汪孟德宣布將融創戰略定位升級為——中國家庭美好生活整合服務商。
汪孟德表示，融創將堅持以地產核心主業，圍繞 “地產 +”，布局融創服務、融創文旅和融創文化三大板塊。
其中，融創服務是融創中國旗下的物業板塊，前身為融創物業，于 2004 年起步，2019 年隨著集團戰略全面升級更名為融創服務。2020 年 11 月 19 日，融創服務成功登陸港交所。
在上市當天，融創服務行政總裁曹鴻玲曾對外表示，融創服務將在提升服務能力的基礎上，打造智慧社區、物業運營管理、客戶生活服務一體化的線上服務平臺，快速發展“線上+線下”的客戶運營能力。
在智慧社區的構建上，融創服務提出了兩個標準——既要與園區服務業務形成統一閉環，協助物業服務團隊達成服務方案落地，又要與客戶建立充分的互動和線上連接，提升服務體驗。
基于此，融創服務旨在構建了包括智慧人行、智慧車行、智慧安防、智慧設備設施““四大業務場景”。
與其它大多數地產商一致，融創服務也選擇了與其它技術廠商合作進行智慧社區打造。
2020 年 9 月，融創服務戰略投資鋒物科技，聚力打造智慧社區、物業運營管理、客戶生活服務一體化的智慧物業管理模式。
2020 年，融創服務與阿里云合作，推出智慧社區 4.0 系統，并在無錫亞美利加智慧型社區試點推行。
從家居硬件、機器人到系統，從智能家居到智慧社區、智慧物流，房企的轉型幾乎覆蓋了住宅智能化的方方面面。同時，對求變的房地產企業來說，國家正在極力推進的智慧城市建設，無疑擴大了轉型的基本面。
然而，在房企轉型過程中，也暴露出多方面問題。
雷鋒網注意到，大多數地產商的轉型缺乏系統化的布局，智慧社區、智慧物業的生態存在連接斷層的現象，在轉型中不乏“東一榔頭西一棒子”的間斷性跟進、“掛羊頭賣狗肉”式以產業之名，行地產之實的現象。
這其實與房企技術基因的缺失、固有的房企驕傲不無關系，而在住宅、社區、城市的智慧化建設上，以往“拿錢砸、上廣告、快周轉”的土辦法是行不通的。
智慧化轉型，需要深耕技術，落地應用、提升服務。顯然，地產商們還沒有講好這個轉型的新故事。
在這場求變征戰中，誰能率先上岸？
雷鋒網注：本文作者肖漫，關注智慧地產、智慧社區、AIoT 等領域，尋求報道、爆料請聯系作者：14748243099
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